Os Desafios na Gestão da Manutenção Predial

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O gestor de manutenção, gradativamente, vai abandonando a visão de executor e passa a assumir o papel da gestão efetiva, baseado em resultados e indicadores.

As modernas e atuais exigências na área como valorização do patrimônio, disponibilidade, segurança, sustentabilidade e redução de custos exigem por parte do gestor uma visão interdisciplinar.

Tomando a definição de manutenção como sendo o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários, deve-se avaliar algumas questões. Qual é capacidade funcional da edificação em questão? Ou seja, para qual propósito a edificação foi concebida? Nota-se que os requisitos de desempenho estão intimamente ligados ao tipo de uso e este deve ser considerado. Além da segurança, quais são as necessidades dos usuários?

Importante também a definição clara do perfil de usuário da edificação, e quais suas necessidades específicas. A gestão deve garantir um correto gerenciamento das expectativas e percepções dos clientes, sendo estes os próprios usuários do empreendimento. Atributos de fatores de qualidade, como estética, limpeza, disponibilidade, competência, entre outros podem variar de forma significativa dependendo do cliente em questão.

A insuficiência da manutenção invariavelmente pode acarretar degradação precoce da edificação ocasionando perda de desempenho levando este a níveis abaixo do exigido, redução da vida útil projetada para a edificação, desconforto devido à indisponibilidades, e desvalorização imobiliária.

A composição de atributos para determinação do valor de um empreendimento leva em conta quatro fatores. Os intrínsecos que são as qualidades arquitetônicas e construtivas (QAC), e gestão da manutenção predial (GMP). E os extrínsecos são o mercado econômico global (MEG) e mercado econômico local (MEL), e a qualidade da gestão da manutenção, fator determinante na avaliação imobiliária.

Além dos itens já citados, a gestão deve ser capaz de garantir também um correto gerenciamento de insumos provenientes da operação da edificação, em especial consumo de utilidades como água e energia elétrica. Em edificações de uso comercial, por exemplo, o consumo de energia elétrica é bastante significativo nos custos operacionais, principalmente por causa dos sistema de condicionamento de ar central. A redução de custos proveniente do uso eficiente deste insumo, com a correta manutenção, garante a eficiência dos equipamentos, além ser sustentável do ponto de vista ambiental. Apesar de o Brasil possuir uma matriz energética limpa para geração de eletricidade, em comparação a outros países, apresentando 6,8% de geração de origem fóssil, contra 67% na América do Norte por exemplo, o que coloca o país em posição privilegiada em relação às emissões de Gases de Efeito Estufa (GEE), medidas de conservação de energia são sempre benéficas.

Como exemplo podemos citar o a economia gerada entre 1986 e 2009, por meio das ações do Procel, que totalizou 38,4 bilhões de kWh, equivalente ao fornecimento durante um ano de uma usina hidroelétrica típica, com potência instalada de 9.105 MW.

Outra atribuição do gestor é garantir a capacitação dos profissionais envolvidos no processo de manutenção, seja de equipe própria ou de equipe terceirizada, definindo contratualmente alguns pré-requisitos. Em se tratando de empresa terceirizada para serviços de manutenção, prática comum na manutenção predial, o sucesso começa na definição clara e objetiva do escopo contratual. A correta definição de SLA (Service Level Agreement – ou Acordo de Nível de Serviço) de atendimento, disponibilidade de sistemas, e cláusulas de penalização e bonificação, são ferramentas importantes.

Estes devem ocorrer com base em indicadores objetivos levando-se em conta a complexidade e abrangência da operação. Alguns cuidados devem ser tomados na fase pós-contratação, como evitar pessoalidade e subordinação para não configurar vínculo empregatício. E, por fim, mas não menos importante, está a função de fiscalização e controle, com base no que foi definido na relação contratual.

Fonte: AEA Educação Continuada – Haroldo Luiz Nogueira da Silva
Link: http://www.aea.com.br/artigos/os-desafios-na-gestao-da-manutencao-predial