Os Desafios na GestA?o da ManutenA�A?o Predial

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O gestor de manutenA�A?o, gradativamente, vai abandonando a visA?o de executor e passa a assumir o papel da gestA?o efetiva, baseado em resultados e indicadores.

As modernas e atuais exigA?ncias na A?rea como valorizaA�A?o do patrimA?nio, disponibilidade, seguranA�a, sustentabilidade e reduA�A?o de custos exigem por parte do gestor uma visA?o interdisciplinar.

Tomando a definiA�A?o de manutenA�A?o como sendo o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificaA�A?o e de suas partes constituintes de atender as necessidades e seguranA�a dos seus usuA?rios, deve-se avaliar algumas questA�es. Qual A� capacidade funcional da edificaA�A?o em questA?o? Ou seja, para qual propA?sito a edificaA�A?o foi concebida? Nota-se que os requisitos de desempenho estA?o intimamente ligados ao tipo de uso e este deve ser considerado. AlA�m da seguranA�a, quais sA?o as necessidades dos usuA?rios?

Importante tambA�m a definiA�A?o clara do perfil de usuA?rio da edificaA�A?o, e quais suas necessidades especA�ficas. A gestA?o deve garantir um correto gerenciamento das expectativas e percepA�A�es dos clientes, sendo estes os prA?prios usuA?rios do empreendimento. Atributos de fatores de qualidade, como estA�tica, limpeza, disponibilidade, competA?ncia, entre outros podem variar de forma significativa dependendo do cliente em questA?o.

A insuficiA?ncia da manutenA�A?o invariavelmente pode acarretar degradaA�A?o precoce da edificaA�A?o ocasionando perda de desempenho levando este a nA�veis abaixo do exigido, reduA�A?o da vida A?til projetada para a edificaA�A?o, desconforto devido A� indisponibilidades, e desvalorizaA�A?o imobiliA?ria.

A composiA�A?o de atributos para determinaA�A?o do valor de um empreendimento leva em conta quatro fatores. Os intrA�nsecos que sA?o as qualidades arquitetA?nicas e construtivas (QAC), e gestA?o da manutenA�A?o predial (GMP). E os extrA�nsecos sA?o o mercado econA?mico global (MEG) e mercado econA?mico local (MEL), e a qualidade da gestA?o da manutenA�A?o, fator determinante na avaliaA�A?o imobiliA?ria.

AlA�m dos itens jA? citados, a gestA?o deve ser capaz de garantir tambA�m um correto gerenciamento de insumos provenientes da operaA�A?o da edificaA�A?o, em especial consumo de utilidades como A?gua e energia elA�trica. Em edificaA�A�es de uso comercial, por exemplo, o consumo de energia elA�trica A� bastante significativo nos custos operacionais, principalmente por causa dos sistema de condicionamento de ar central. A reduA�A?o de custos proveniente do uso eficiente deste insumo, com a correta manutenA�A?o, garante a eficiA?ncia dos equipamentos, alA�m ser sustentA?vel do ponto de vista ambiental. Apesar de o Brasil possuir uma matriz energA�tica limpa para geraA�A?o de eletricidade, em comparaA�A?o a outros paA�ses, apresentando 6,8% de geraA�A?o de origem fA?ssil, contra 67% na AmA�rica do Norte por exemplo, o que coloca o paA�s em posiA�A?o privilegiada em relaA�A?o A�s emissA�es de Gases de Efeito Estufa (GEE), medidas de conservaA�A?o de energia sA?o sempre benA�ficas.

Como exemplo podemos citar o a economia gerada entre 1986 e 2009, por meio das aA�A�es do Procel, que totalizou 38,4 bilhA�es de kWh, equivalente ao fornecimento durante um ano de uma usina hidroelA�trica tA�pica, com potA?ncia instalada de 9.105 MW.

Outra atribuiA�A?o do gestor A� garantir a capacitaA�A?o dos profissionais envolvidos no processo de manutenA�A?o, seja de equipe prA?pria ou de equipe terceirizada, definindo contratualmente alguns prA�-requisitos. Em se tratando de empresa terceirizada para serviA�os de manutenA�A?o, prA?tica comum na manutenA�A?o predial, o sucesso comeA�a na definiA�A?o clara e objetiva do escopo contratual. A correta definiA�A?o de SLA (Service Level Agreement a�� ou Acordo de NA�vel de ServiA�o) de atendimento, disponibilidade de sistemas, e clA?usulas de penalizaA�A?o e bonificaA�A?o, sA?o ferramentas importantes.

Estes devem ocorrer com base em indicadores objetivos levando-se em conta a complexidade e abrangA?ncia da operaA�A?o. Alguns cuidados devem ser tomados na fase pA?s-contrataA�A?o, como evitar pessoalidade e subordinaA�A?o para nA?o configurar vA�nculo empregatA�cio. E, por fim, mas nA?o menos importante, estA? a funA�A?o de fiscalizaA�A?o e controle, com base no que foi definido na relaA�A?o contratual.

Fonte: AEA EducaA�A?o Continuada -A�Haroldo Luiz Nogueira da Silva
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